МОСКВА, 15 сентября — РИА Новости, Константин Балакин. Рынок аренды всегда был насыщен недобросовестными дельцами, а в кризисные и нестабильные времена, как известно, аферисты имеют свойство активизироваться. Представители риелторских компаний рассказали "РИА Недвижимость " о наиболее распространенных вариантах мошенничеств и объяснили, как не стать их жертвой.
Досрочное выселение как заработок
Довольно часто на рынке аренды встречается мошенничество с досрочным выселением арендатора из квартиры по придуманным поводам, говорит директор компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова. Бывает, что недобросовестные владельцы квартир предъявляют жильцам надуманные претензии с целью выселения съемщика, чтобы не возвращать залоговую стоимость, а порой и арендную плату за месяц.
"Мы сталкивались с ситуацией, когда владелец квартиры превратил это в заработок — он сдавал свое жилье в аренду, брал залоговую стоимость в размере месячной стоимости найма и вскоре, придумав какой-нибудь предлог, выселял жильцов", — делится опытом заместитель директора департамента аренды квартир "Инком-Недвижимость" Оксана Полякова. Залог при этом оставлял себе, затем снова подыскивал новых арендаторов, чтобы поступить также.
Также может замалчиваться реальный срок аренды, отмечает Полякова. Квартира могла быть сдана, скажем, только на три месяца, но арендатору было заявлено, что на долгий срок. А месячная арендная ставка при долгосрочном найме выше на 10-20%. По прошествии этих трех месяцев у собственника возникают "непреодолимые сложности", при которых необходимо съемную квартиру освободить.
Правило в подобных случаях одно: четко прописывать все условия проживания, сроки, права и обязанности сторон, порядок досрочного прекращения действия договора найма, советует Полякова. Закон не требует нотариального удостоверения подписей сторон при составлении договора найма квартиры: согласно статье 674 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным с момента его подписания сторонами, напоминает она.
"И главное — нельзя поддаваться на провокации собственника, если вы никаких правил, зафиксированных в договоре, не нарушали", — подчеркивает Жукова.
Удочка информагентств
До сих пор одно из самых распространенных мошенничеств на рынке аренды связано с так называемыми "информационными агентствами", указывает Жукова. Такие агентства, поясняет она, за определенную плату предоставляют потенциальному арендатору базу собственников жилья с номерами телефонов и адресами. Предлагаемое в таких списках жилье обычно или не существует, или значительно отличается по своей стоимости.
Генеральный директор агентства недвижимости "Мегаполис-Сервис Мытищи" Вера Ларионова рассказывает о недавнем случае с клиенткой их агентства, которая попалась на такую "удочку". К ним обратилась клиентка с просьбой подробнее рассмотреть варианты по аренде 1-комнатной квартиры в Мытищах. Внимательно ознакомившись с предложениями, женщина взяла паузу, так как в этот же день она нашла объявление в газете об аренде квартиры в Москве в районе Лубянки по цене аренды объекта в Мытищах.
Как не стать жертвой мошенников при аренде квартиры через сайты? Риелторы предупреждают, что в последнее время на рынке аренды участились случаи мошенничества, особенно, при поиске жилья. Сайт "РИА Недвижимость" совместно с порталом Avito и "Инком-Недвижимость" подготовили советы, как не стать жертвой обмана при аренде квартиры через сайты."Мы ничуть не удивились, когда через несколько дней вновь увидели ее в нашем агентстве", — вспоминает Ларионова. Погнавшись за "дешевым" вариантом, клиентка даже не удосужилась прочитать договор, по которому внесла оплату в сумме 20 тысяч рублей. Договор оказался на оказание информационных услуг. После его подписания в первый день она не обнаружила по указанному адресу даже дома, в котором якобы сдавалась квартира. На второй день настойчивой клиентке в агентстве был дан другой адрес. При посещении нового объекта перед потенциальным арендатором была разыграна сцена, в ходе которой якобы владелица квартиры только час назад сдала ее другим людям. Клиентка вновь вернулась в агентство и вызвала сотрудников полиции, которые нарушений в подписании договора об оказании инфоуслуг не нашли. После того как полицейские уехали, владельцы агентства вызвали охрану и выставили несостоявшуюся клиентку через черный вход.
Чтобы не столкнуться с такими проблемами, стоит остерегаться вариантов, которые предлагаются по заниженным ценам, это может оказаться удочкой агентов, советует Жукова. В первую очередь подозрения должны вызвать варианты, которые предлагаются по неадекватно низким ценам, порой они могут отличаться от рыночных на 50-70% — в таких случаях речь обычно идет о несуществующих объектах, с помощью которых агенты хотят привлечь потенциальных клиентов.
"Внимательно читайте договор аренды. Он ни в коем случае не должен быть договором на оказание информационных услуг", — рекомендует Ларионова. При этом все заверения, что это договор стандартной формы нельзя принимать во внимание, добавляет она.
По словам Жуковой, должно насторожить и предложение заключить договор и внести деньги до показа квартиры. "Оплата услуг агентства недвижимости происходит только после того, как договор найма квартиры заключен, ключи переданы, и все расчеты клиента с собственником квартиры произведены", — утверждает она. Эксперт уточняет, что ключи должны быть переданы в день, когда подписывается договор, арендаторы сразу же могут убедиться, что ключи подходят, и имеют право остаться квартире, которую арендовали. Если же собственник жилья обещает передать ключи в другой день — не стоит вносить всю сумму стоимости найма, вы можете внести в этом случае небольшую залоговую сумму.
Жертвы субаренды
Еще один вид обмана — это субаренда, продолжает Жукова. Схема проста — мошенник арендует квартиру, после чего, имея на руках поддельные документы о собственности и паспорт, представляется владельцем и сдает квартиру по привлекательной цене сразу нескольким жильцам. Он берет с каждого арендатора оплату за месяц или залоговую сумму, затем просит подождать до вселения несколько дней, чтобы якобы вывезти из квартиры свои вещи, ненужную мебель, навести порядок. В результате несколько обманутых арендаторов оказываются у закрытой двери, а настоящий владелец квартиры и не в курсе происходящего.
В качестве примера директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty Марина Шекера приводит случай, произошедший недавно со знакомым их брокера. Решив, что с поиском квартиры он прекрасно справится и сам, он по объявлению в интернете нашел себе квартиру. Встретился с риелтором и с собственником (по крайней мере, он был настолько уверен в том, что это владелец, что даже не спросил документы). Наниматель заплатил за месяц вперед, депозит и комиссию риелтору. Потом он рассказывал, что риелтор был так любезен, что после сделки показал ему район, объяснил, где какие магазины. Утром нового жильца разбудила уборщица, которая открыла дверь своим ключом и сказала, что сутки закончились и ему пора освободить помещение. Оказалось, что молодой человек снял квартиру вовсе не у собственника, а у нанимателя, снявшего квартиру, сдававшуюся посуточно. Да и сообщник его едва ли был риелтором.
Руководитель агентства недвижимости LIANA Никита Орлов рассказывает, что часто в таких ситуациях договор найма обещают заключить через некоторое время, потому что, например, приехали с работы показать квартиру, а правоустанавливающие документы случайно оставили дома. Еще вариант — псевдособственники "буквально завтра" срочно улетают в отпуск, через месяц вернутся и урегулируют формальности. Или говорят: "Я не хочу пока заключать договор, вдруг вы мне как жильцы не понравитесь, поэтому живите пока без всякого договора, а через месяц или два, если все будет нормально, и вы окажитесь чистоплотными жильцами — заключим полноценный долгосрочный договор".
Чтобы не стать жертвой таких "субарендодателей", договор найма стоит заключать только с собственником квартиры, проверяя его паспортные данные и правоустанавливающие документы, говорит Орлов. А Полякова в свою очередь предупреждает, что никогда не следует передавать в чужие руки документы на свою квартиру, даже на короткий срок. Иначе мошенники смогут подготовить поддельные документы и не только пересдать квартиру нескольким людям, но и вообще продать ее.
Пострадавшей стороной в подобных случаях являются и обманутые собственники, хоть они и не теряют деньги, как арендаторы. Поэтому при сдаче квартиры им тоже следует проявлять бдительность. "Собственника должны насторожить любые уклонения от соблюдения формальностей при составлении договора найма", — обращает внимание Полякова. Она подчеркивает, что даже если в документе не прописан запрет собственника на субаренду, то она противозаконна. Иными словами, молчание — не знак согласия. Чтобы пересдача квартиры считалась правомочной, должно быть письменное разрешение собственника на такие действия.
Чтобы обезопасить себя, владелец квартиры в договоре найма может прописать свое право с определенной периодичностью, допустим, раз в месяц посещать квартиру, чтобы получить арендную плату, проверить оплату счетов за коммунальные услуги и в целом проверить обстановку, добавляет Жукова.
Лжеагентства
Сегодня набирает популярность использование имени крупных и солидных агентств недвижимости, говорит Полякова: мошенник звонит потенциальной жертве по телефону, представляется сотрудником известной компании, предлагает выгодную сделку, но просит перевести предоплату на указанный им счет.
Выглядит эта схема также просто. Мошенники дают объявление: прекрасный объект по замечательной цене и с минимальной комиссией агентству за посреднические услуги. Наниматель звонит по указанному телефону и узнает: чтобы получить этот отличный вариант, следует внести предоплату — перевести на счет. "И арендатор платит! Это поразительно, потому что абсолютно нелогично, однако факт остается фактом", — удивляется Полякова.
В нашу компанию, продолжает она, уже поступило несколько звонков от обманутых граждан: только поняв, что никакие посреднические услуги им предоставлены не будут, они начинают искать, собственно, телефон компании и звонить туда. Выясняется, что этот "агент" не является и никогда не был сотрудником компании. "Да, люди проверяют "подлинность агента", но только после того, как он их обманул, а не перед тем как платить деньги неизвестно кому и неизвестно за что — парадокс", — вновь поражается эксперт.
В подобных ситуациях, советуют в "Инкоме", необходимо установить личность агента: проверить его документы, узнать название отделения компании, где он работает. Не поленитесь побывать в офисе компании и удостовериться, что он представляет именно ее интересы. Если на посещение нет времени, обязательно зайдите на сайт компании, найдите это отделение и позвоните по телефону, указанному на сайте, а не по тому, который вам дал агент. "Если агент требует оплаты просмотров квартиры (так как он тратится на поездки общественным транспортом), сразу откажитесь от услуг этого "сотрудника солидной компании", — предупреждают в "Инкоме".
Брат за брата
Настоящие арендодатели тоже могут быть недобросовестными, сетует Полякова. Например, рассказывает она, квартира находится в долевой собственности. Владелец доли — комнаты — сдает ее, а позже выясняется, что остальные дольщики не давали своего согласия на такую сделку. Договор признается недействительным, а квартиранта выселяют. Порой такие ситуации провоцируются самими собственниками, замечает она.
Часто встречаются варианты, когда квартиру сдают близкие родственники, продолжает Орлов. "Брату квартира досталась по наследству, ему есть, где жить, квартира пустует, а могла бы приносить ему доход. Брату некогда этим заниматься, вот я и подключился, сдаю", — такие, по его словам, встречаются объяснения. Потом приходит брат, который был не в курсе столь трепетной родственной заботы, и выселяет всех.
Или же сын сдает квартиру отца, который якобы уехал жить к родственникам на постоянной основе в Абхазию, вспоминает Орлов. Квартира пустая, возвращаться в Россию не планирует. Доверенности нет, но ведь "это мой отец", "у нас фамилии одинаковые". В конце лета отец, который мирно возился в этот период времени на грядках на дачном участке, возвращается из отпуска и, естественно, выгоняет квартирантов, поскольку ему самому надо где-то жить и сдавать квартиру он даже и не думал. Залог и предоплату при этом арендатору никто не возвращает. Сын же меняет сим-карту в телефоне и телефон "арендодателя" становится недоступен.
Другой аналогичный пример от Орлова — квартиру, собственник которой — жена, сдает в аренду ее муж. Он говорит, что жена на даче и приехать не может, поэтому квартиру показываю я, "но если хотите — можете ей позвонить, и она все подтвердит". По телефону приятный женский голос заверяет будущего арендатора, что она — жена, и у мужа есть все полномочия для заключения договора, все делается с ее согласия. Развитие событий — как и в предыдущих случаях: "Я ничего не знала и никому не разрешала сдавать наше жилье".
Чтобы не стать фигурантом таких историй, Орлов предостерегает, что при аренде жилья дело нужно иметь только с собственниками. "Чтобы застраховаться, проверяйте до подписания договора найма: вам должно быть предоставлено письменное согласие всех сособственников на аренду", — поддерживает коллегу Полякова. В свою очередь, для установления всех собственников изучайте правоустанавливающие документы на квартиру, добавляет Ларионова.
Не верьте прописке
Директор челябинского агентства недвижимости "Компания АВИТАЛЬ" Максим Пантелеев рассказывает про случай, который типичным, пожалуй, назвать нельзя, но все же такие неприятные ситуации тоже встречаются.
Компания помогала арендовать квартиру одному из своих клиентов. Арендодатели предъявили паспорт с пропиской по адресу сдаваемой в наем квартиры, но свидетельство о праве собственности не показали, сказав, что они живут в Челябинской области и все документы якобы находятся дома. "Однако когда мы заказали выписку из ЕГРП, из нее выяснили, что "арендодатели" уже три дня как не являются собственниками квартиры", — вспоминает Пантелеев.
Чуть позже, чтобы разобраться в ситуации, наши коллеги посетили сдаваемую в аренду квартиру и встретились с ее новыми хозяевами, продолжает Пантелеев. Оказалось, что по договору купли-продажи старые собственники должны были выписаться и освободить квартиру в течение двадцати дней после регистрации перехода права собственности. То есть ушлые бывшие владельцы хотели сдать уже не принадлежащую им квартиру, при этом попросив предоплату за три месяца вперед. Понятно, что затем они отбыли бы с деньгами в неизвестном направлении, а арендатора новые собственники, естественно, выселили бы сразу, как только раскрылся подлог.
"Кстати, риелторы пошли к участковому, но им сказали, что фактически мошенничества не произошло. Вот если бы бывшие владельцы квартиры с деньгами пропали, то лишь тогда правоохранительные органы смогли бы принять заявление", — рассказывает Пантелеев.
В подобных ситуациях он советует следующее: не стоит верить ни прописке, ни даже оригиналам свидетельств о праве — их легко "потерять", а для продажи получить копию в Росреестре. Старайтесь заказывать выписки из ЕГРП, содержащие самые свежие данные о собственнике жилья, которое вы намерены арендовать.
Мошенничество при сдаче квартиры в аренду – явление частое.
Аренда жилья несёт в себе не только риск попасть к недружелюбным и придирчивым хозяевам, иногда можно и вовсе связаться с мошенниками, и впустую потерять деньги и время. Чтобы подобного не произошло, следует иметь представление о способах обмана арендаторов со стороны как хозяев жилья (или притворяющихся ими), так и риелторов.
Обман при сдаче квартиры как со стороны арендодателей, так и риелторов, наказывается по пункту 4 статьи 159 Уголовного кодекса «Мошенничество», поскольку отдельных статей для таких деяний ни в Уголовном, ни в Административном кодексе не предусмотрено.
Как гласит законодательство, мошенничеством является присвоение обманом чужого имущества либо права на него. Если оно совершено группой лиц (то есть при сговоре с риелтором) либо повлекло за собой лишение права гражданина на жилое помещение, то наказание будет следующим:
- штраф в 100 000 – 500 000 рублей либо на доход преступника в течение 1-3 лет;
- принудительные работы в течение 3-5 лет, иногда сопровождающиеся ограничением свободы на период до 2 лет;
- лишение свободы до 6 лет и штраф до 80 000 рублей либо на доход за 6 месяцев.
Накладывается одно из перечисленных наказаний, а какое, и насколько тяжёлым оно будет, ведь закон позволяет варьировать тяжесть в широких рамках, решается в суде исходя из обстоятельств совершения преступления.
К сожалению, не всегда факт мошенничества легко доказать: немалая часть афер происходит из-за легкомысленного отношения арендаторов, допускающих вольности в оформлении документов и позволяющих составлять юридические некорректные договоры. Они дают задаток без расписки, не проводят проверку документов и делают прочие подобные ошибки, в результате совершения которых сложно доказать в суде мошенничество. А если оно совершено по сговору с риелтором, то факт сговора будет сложно установить, поскольку отношения сторон обычно не оформлены юридически.
Всё это позволяет утверждать: риск попасться на удочку мошенников значительно снижает скрупулёзное отношение к договору и оформлению сдачи жилья в целом – большинство мошенников не станут обманывать въедливого клиента, и предпочтут исчезнуть.
Обман при съеме квартиры
Также хорошим подспорьем, чтобы не оказаться обманутым при съёмке жилья, станет знание используемых аферистами схем. Приведённый нами список далеко не исчерпывающий, к тому же мошенники постоянно применяют всё новые уловки, потому гарантированной защиты знание описанных схем не даст, но всё же значительно увеличит шансы распознать мошенников.
Субаренда
Сама по себе сдача недвижимости в субаренду законна, однако, для неё обязательно получить согласие собственника жилья. Среди мошенников же распространена схема с субарендой, при которой собственник вообще не подозревает, что его жильё сдают. Пошагово это осуществляется так:
- аферисты арендуют жильё посуточно;
- дают объявление о сдаче, устанавливая низкую цену;
- изготовляют поддельные документы на квартиру;
- сдают её и берут плату за месяц, а иногда и сразу за несколько вперёд.
Когда срок, на который недвижимость была арендована у настоящего владельца, истекает, заселившийся в него жилец обнаруживает, что стал жертвой обмана, после чего его выселяют – и это обеспечивает проблемы также и хозяину жилья, который при расследовании дела попадёт под подозрение в пособничестве.
Есть и второй вариант, ещё более доходный для аферистов: клиенту говорят, что он может заселиться через несколько дней, после чего принимают следующего квартиросъёмщика и проворачивают с ним ту же схему – в результате за один раз могут пострадать сразу несколько человек.
Главный способ не попасться на такую аферу – внимательная проверка документов (желательно с привлечением юриста) и заключение договора. Правоустанавливающие документы должны сверяться с базой Росреестра.
Ремонт вместо квартплаты
Такая махинация не является постоянно используемой, обычно её проворачивают разово – впрочем, тем, кто пострадал из-за неё, от этого ничуть не легче. А в роли пострадавшего может оказаться как квартирант, так и хозяин жилья. В любом случае, стороны договариваются о ремонте вместо оплаты проживания. Далее, если обманщиком оказался арендатор, никакого ремонта не проводится, не осуществляется и оплата, а через определённое время он просто уезжает из квартиры, так и не оплатив проживание.
Противоположный случай: съёмщик жилья как раз добросовестно выполняет ремонт, полагая, что делает это вместо оплаты проживания, а затем арендодатель либо поднимает оплату в разы, либо делает вид, что ремонт был вовсе не в счёт оплаты и требует оплатить всё время проживания, либо просто выгоняет под надуманным предлогом. Чтобы не допустить подобного, нужно чётко отразить в договоре факт, что жилец проводит ремонт, и обязательства, которые это накладывает на хозяина, например, компенсировать стоимость при выселении в течение года, или тому подобные.
Заключение договора без согласия всех собственников
В отличие от рассмотренного ранее варианта со съёмом жилья посуточно для мошенничества с субарендой, в этом случае собственник в курсе, что его недвижимость сдают, но оттого арендатору ничуть не легче. Правоустанавливающие документы либо оказываются оформлены на имя другого человека, либо не предъявляются вовсе – объясняется это тем, что оформлена недвижимость на родственника, который надолго уехал, или тому подобным.
Иногда этот родственник даже подтверждает согласие по телефону – так или иначе, а поскольку его согласие не зафиксировано в договоре, он будет иметь возможность в любой момент «приехать» и выселить жильца, невзирая на то, что тот заплатил вперёд – и очень сложно будет доказать что-то в суде.
Более сложный случай – мошенничество со стороны одного из владельцев при наличии нескольких.
Квартиру нельзя сдать без согласия каждого собственника, соответственно, если их несколько, и при сдаче было получено согласие лишь одного, то подписанный с ним договор будет признан недействительным.
Мошенничество через сайты объявлений
Как самый популярный – в том числе и у мошенников – среди такого рода сайтов можно выделить «Авито». Аферисты используют разные способы, но в основном их активность направлена на то, чтобы получить деньги с доверчивых граждан, не предъявляя документы и по возможности не неся затрат. Такие мошенники зачастую не хотят даже снимать жильё посуточно для большей достоверности, и ограничиваются фотографиями, взятыми из интернета.
Потому и распознать их легко: сочетание лощёных дизайнерских фотографий и сильно заниженных цен уже говорит о том, что с большой вероятностью перед вами мошенник. Если вы боитесь упустить шанс снять задёшево действительно хорошее жильё, ведь обстоятельства бывают разные, можете всё-таки потратить время на проверку. Но в любом случае, прежде чем заплатить хоть какие-то деньги, необходимо будет убедиться в наличии квартиры, лично посмотрев её, и подписать соответствующий требованиям законодательства договор.
Нельзя попадаться на удочку, не ведитесь ни на какие уговоры и посулы. Не стоит никогда давать предоплату до подписания документов (желательно – одобренных юристом), даже если собеседник утверждает, что у него множество желающих и иначе сделка сорвётся. Помните, что подобные случаи, то есть сочетание низкой цены, хорошей недвижимости и её сдачи через сайт объявлений – особенно подозрительны.
Другие способы
Помимо уже перечисленных, мошенники пользуются и иными методами, зачастую не столь проработанными, потому и описывать их также подробно мы не будем, а выделим и опишем в сжатом виде наиболее распространённые:
- Замена замка – после взятия платы за несколько месяцев вперёд, хозяин просто меняет замки, после чего арендатор с удивлением обнаруживает, что выданные ему ключи не подходят, а при обращении в полицию хозяин просто утверждает, что не знает этого человека и уж точно не сдавал ему недвижимость.
- Выселение по надуманному основанию – после того, как взяты деньги вперёд за длительный период, хозяин квартиры просто находит основание, по которому может выселить жильца. Выплаченные деньги же объявляются удержанными за нанесённый материальный или моральный урон.
- Сдача находящейся в залоге квартиры – владелец сдаёт квартиру, которая отдана в залог под взятые в банке кредиты, при этом без необходимого в таких случаях разрешения банка. Если произошло подобное, то при невыплате долгов арендатора попросту выселят судебные приставы, а выплаченные средства ему никто не вернёт.
- Другие жильцы – иногда встречающийся способ обмана, заключающийся в следующем: при аренде квартиры подразумевалось, что она сдаётся пустой, но затем квартиросъемщик обнаруживает, что в ней уже есть жильцы.
Практически во всех перечисленных случаях избежать безнаказанного произвола со стороны арендодателя помогает договор с детально прописанными условиями, тогда у хозяина не получится сделать вид, что он не знает арендатора, выселить его без последствий раньше срока или сдать жильё кому-то ещё.
Обман со стороны риелторов
Организации, призванные снизить риски, поскольку подразумевается, что они ищут жильё для клиентов и берут на себя всю ответственность – риелторские агентства. Увы, но наряду с честно работающими агентствами, с помощью которых действительно минимизируется риск нарваться на мошенников при аренде жилья, существуют и халтурщики, берущие деньги ни за что, и не проводящие практически никаких проверок. Более того, есть даже мошеннические «агентства» (на деле ими не являющиеся), сама цель существования которых – выжимать из клиентов деньги и обманывать их.
Стоит разобраться с тем, какие способы мошенничества риелторов существуют, и как распознать такие агентства, чтобы не пользоваться их «услугами».
«Информационные услуги»
Мошенники размещают объявление о сдаче квартиры на сайтах или в прессе, а после обращения объясняют, что это предложение уже неактуально, поскольку нашёлся арендатор. Затем следует объявление, что зато у них есть множество других, которые они готовы предоставить, если клиент к ним приедет.
Видя, что у «риелторов» имеется полноценный офис, клиент обычно проникается доверием, а ещё больше – когда ему предлагают подписать договор. Однако, этот договор, если прочесть его внимательно, обычно обязывает предоставить лишь информационные услуги. Потому привлечь к ответственности, если в итоге жильё найти не удастся, аферистов не выйдет.
После этого они за определённую плату предоставляют список номеров, по которым клиенту и предлагается найти недвижимость – якобы, эти номера специально отобраны сотрудниками в соответствии с его нуждами. В действительности это просто список, содержащий либо уже неактуальные номера когда-то сдававших жильё граждан, либо и вовсе случайные – то есть платит клиент ни за что, и лишь теряет время, делая звонки по списку.
Поможет избежать такой ситуации изучение договора перед подписанием. Если указано, что риелтор обязуется лишь оказывать информационные услуги – ни в коем случае не следует с ним связываться.
«Риэлтор» и «арендодатель» работают в связке
И ладно ещё, если мошенники просто дают неактуальные или несуществующие телефонные номера – некоторые взяли на вооружение и более продвинутую стратегию, и дают номера аферистов, работающих с ними в связке и применяющих одну из описанных ранее стратегий по обману арендаторов.
Совместная работа помогает мошенникам тем, что, видя и риелтора, и арендодателя, совместно показывающих квартиру, клиент проникается большим доверием. Но никакое доверие в таких делах неуместно, и главное, о чём стоит помнить постоянно – заключение договора. Именно он защитит от неожиданной перемены настроения хозяина, который, взяв деньги, вдруг на следующий день перестанет брать трубку, и примется договариваться с новыми жертвами.
Как распознать мошенников?
Основные приметы мошенников мы уже перечислили, разбирая способы обмана, потому теперь остаётся лишь кратко суммировать знания. Приметы, по которым можно понять, что перед вами ненастоящий риелтор или хозяин недвижимости:
- Фотографии находятся поиском в интернете на других сайтах, и при этом относятся к недвижимости по другим адресам.
- Риелтор предлагает заплатить за оказание информационных услуг, и составленный им договор не гарантирует результат или возврат денег при его отсутствии.
- Вам не желают показывать недвижимость, или оттягивают этот момент, стараясь перед этим получить аванс.
- Квартиру показывают, но вот документы на неё – нет, отговариваясь тем, что в данный момент это невозможно, но после заключения договора они обязательно будут возвращены из какого-нибудь государственного ведомства, где нужны для оформления.
- Документы предъявляются, но недвижимость оказывается принадлежащей не тому гражданину, что её сдаёт. Он может утверждать, что она зарегистрирована на его родственников, но настоящий хозяин он, и даже звонить «настоящему владельцу», чтобы вы убедились в этом. Но на слово верить при аренде квартиры нельзя. Если договор подписан не с её хозяином, он просто не будет иметь юридической силы.
- Предлагаемый договор составлен с нарушениями, в нём обойдены стороной важные пункты, которые могут позволить хозяину выселить жильца досрочно без компенсации, либо и вовсе объявить соглашение недействительным.
Основные способы снижения рисков
Минимизировать риски, поджидающие при аренде жилья, поможет соблюдение простейших предосторожностей: важно, чтобы все документы на жильё были в порядке и показывали, что вы имеете дело с его полноправным хозяином, а также что у него нет других владельцев, без согласия которых договор будет недействительным. Необходимо, чтобы сам договор предусматривал все важные нюансы и был оформлен в соответствии с требованиями законодательства. При соблюдении этих мер, для чего желательно привлечь профессионального юриста, можно чувствовать себя в безопасности при аренде жилья.
Проверка документов
Основные бумаги, которые должен будет предоставить арендодатель:
- паспорт;
- удостоверяющий его право собственности на квартиру документ;
- акт передачи имущества, подтверждающий наличие государственной регистрации;
- чеки для подтверждения отсутствия задолженностей по коммунальным услугам и оплате ЖКХ.
Если сам арендодатель не присутствует при подписании договора, возможна его замена представителем, но тот обязательно должен иметь при себе доверенность, заверенную нотариусом. Не стоит думать, что это простая формальность. Подписание договора без доверенности или с недействительной доверенностью попросту бессмысленно – в дальнейшем это соглашение вас ни от чего не защитит.
Если владелец несовершеннолетний, его доверенное лицо должно иметь документы об опекунстве.
Письменное оформление отношений
Оформляется аренда недвижимости при помощи соответствующего договора, он должен содержать сведения о:
- сторонах сделки;
- её предмете;
- правах и обязанностях сторон;
- сроке, в течение которого договор остаётся действительным;
- размере арендной платы, а также способе её внесения;
- реквизитах сторон;
- ситуациях, в которых договор прекращает действие.
Если договор заключён сроком на год или более, то необходима его государственная регистрация. Максимальный срок, на который он может быть заключён, составляет пять лет.
Ещё один важный документ: акт приёма-передачи имущества. В нём следует зафиксировать, в каком состоянии находится жильё на момент начала аренды, каковы показания счётчиков, какое имущество сдаётся вместе с жильём. Этот документ позволит затем избежать взаимных претензий, относящихся в порче имущества, отсутствию его части и тому подобных.
Привлечение юриста
Конечно, проверить документы на жилье, а также грамотно составить договор аренды и акт приёма-передачи имущества можно и самостоятельно, но нет никакой гарантии, что вы не упустите важную деталь, и сможете действительно верно разобраться в бумагах.
Потому желательно привлечь на помощь профессионала, в особенности если какое-либо из обстоятельств вызывает у вас хоть какие-нибудь подозрения: проверка документов специалистом поможет полностью защититься юридически от возникновения проблем в будущем.
Что предпринять, если обманули?
Иногда мошенникам всё же удаётся обмануть квартиросъёмщика: чаще всего это случается из-за недостаточного внимания к документам и несоблюдения описанных нами ранее элементарных вещей, однако, даже соблюдая всё, остаётся минимальный риск стать жертвой мошенников. В обоих случаях следует постараться вернуть свои средства и наказать аферистов, для чего нужно обращаться к помощи государства – в полицию и в суд.
Обращение в полицию
Необходимо просто отправиться в ближайшее отделение полиции и написать заявление о мошенничестве. Как оформить заявление, должен разъяснить принимающий сотрудник. Его стандартное содержание:
- «шапка» с указанием, куда подаётся заявление, а также своих данных;
- изложение ситуации в деталях, с указанием всех названий, адресов, имён свидетелей;
- прошение о возбуждении уголовного дела по статье 159 УК;
- подпись и дата составления.
При наличии доказательств преступления они должны быть приложены к заявлению и перечислены после основного текста как приложения.
Обращение в суд
Против постоянно работающих аферистов, скрывающих личные данные, обращаться в суд будет неэффективно, по крайней мере до того, как их личности будут установлены полицией (а это, к сожалению, происходит далеко не всегда). Другое дело, если известно название риелторской компании (сначала надо проверить, действительно ли она существует и находится по тому адресу, где была ранее), или же произошёл конфликт с арендодателем, действительно являющимся собственником жилья, которое сдавалось в аренду.
В этом случае можно подавать исковое заявление в суд с описанием ситуации и доказательствами, оформленное так же, как и стандартное. Как образец оформления к статье прилагается заявление о взыскании денежных средств.
Какие действия необходимо предпринимать, куда обращаться, как фиксировать и какие бумаги собирать в случае, если в отношении нанимателя/наймодателя совершено мошенничество?
Герой «Золотого теленка» О. Бендер знал 400 сравнительно честных способа отъема денег. Реалии сегодняшнего дня позволяют мошенникам существенно разнообразить способы совершения мошенничества. Назвать их все вряд ли представляется возможным, так же как и выработать единый универсальный способ борьбы с ними. Однако перед тем, как решиться снять или сдать квартиру, необходимо представлять основные из них.
Мошенничества информационных агентств. Человеку, который позвонил по объявлению об аренде, предлагают приехать в офис «для предоплаты». Мошенники обычно размещают объявления с хорошими квартирами по очень низким ценам. В офисе специально обученные люди предлагают клиенту множество отличных вариантов арендного жилья, при этом цены у них значительно ниже рыночных, а услуги агентов стоят совсем недорого. Наниматель, который стремится дешево снять жилье и заплатить поменьше комиссионных, соглашается. Он заключает «эксклюзивный договор», вносит предоплату и едет осматривать варианты. В договоре указано, что агентство оказывает «информационные услуги», но клиент не обращает внимания на эту мелочь. Вскоре оказывается, что по адресам, которые дали ему в агентстве, жилье не сдается. Возмущенный этим, он возвращается в офис, но «агенты» уже не так приветливы и обходительны. Ему говорят, что договор действует в течение месяца, и он может осмотреть другие варианты. Однако все последующие просмотры жилья будут «холостыми». Когда срок действия договора закончится, клиенту скажут, что агентство выполнило свои обязательства перед ним.
В такой ситуации практически невозможно вернуть деньги. С точки зрения закона договор составлен правильно: агентство оказало «информационные услуги», клиент их оплатил. Обманутого клиента просто перестают пускать в офис. Чтобы не стать жертвой мошенничества, следует помнить, что никогда нельзя перечислять предоплату без предварительного осмотра квартиры и оформления документов.
Незаконная сдача в аренду. Типовой является ситуация, когда предприимчивые граждане предоставляют потенциальному нанимателю документы на квартиру (как правило, не оригиналы), показывают квартиру, принимают предоплату, страховой депозит, комиссионные (в итоге приличная сумма получается) и исчезают. Или дают возможность въехать в квартиру и исчезают, а спустя непродолжительное время выясняется, что у нанимателя нет никаких законных оснований находиться в этой квартире.
Аналогичный способ мошенничества - сдача квартиры в поднаем без согласия наймодателя . Например, собственник сдал квартиру, оплату ему перечисляют на банковскую карточку и он спокойно отправляется путешествовать (культовый сценарий), при этом фактически за квартирой никто не следит. Спустя некоторое время в квартире начинают проживать совсем не те люди, кому собственник сдал квартиру. Очевидно, что обратившись в суд с иском о выселении незваных гостей, наймодатель восстановит свои права (в частности право владения квартирой), но на это потребуются время, деньги на судебные расходы и прочный запас нервов.
На практике бывают случаи, когда наниматели перестают платить и, всячески угрожая собственнику жилья, продолжают спокойно проживать в квартире. Рефлекторная попытка наймодателя обратиться в полицию не всегда может окончиться успехом. Если угрозы не зафиксированы, например, на телефон или не могут быть подтверждены свидетелями, полиция не сможет никак отреагировать, так как между сторонами заключен договор найма и все вопросы его исполнения должны разрешаться в порядке гражданского судопроизводства.
Наконец, самый масштабный способ мошенничества - это продажа снятой квартиры по поддельным документам . Квартиру снимают по поддельному паспорту или от имени человека, которого реально наниматель в глаза не видел. В течение пары месяцев изготавливают документы, устраивают показы квартиры, совершают сделку и с деньгами испаряются. С вероятностью, близкой к 100%, нанимателю удастся вернуть себе квартиру путем возбуждения уголовного дела, долгого расследования, параллельного или последовательного судебного разбирательства. В итоге с прямым ущербом останется покупатель. Однако времени, сил, денег, нервов на такую борьбу будет затрачено немало.
Как не попасться на уловки мошенников?
На практике давно доказана справедливость пословицы: «Скупой платит дважды». Если вы хотите сдать/снять квартиру, но у вас нет варианта заключить сделку со знакомыми, кому вы доверяете, не экономьте, обращайтесь к профессиональным риэлторам с хорошей репутацией, отзывами, большой базой данных и различными вариантами.
Никогда не оставляйте/не отдавайте на длительный срок оригиналы документов на квартиру и свой паспорт. Предъявить для ознакомления - не вопрос, оставить «для проверки» - никогда. Для проверки достаточно данных, то есть просто ксерокопии.
Какие документы проверять?
Сами не ленитесь при заключении договора найма жилого помещения потребовать от наймодателя предоставить следующие документы: свидетельство о праве собственности на жилое помещение (иной документ, позволяющий сдавать квартиру внаем - свидетельство о праве на наследство, дарственная, договор социального найма и т.д.), кадастровый паспорт (технический паспорт БТИ), выписку из лицевого счета (сведения о поставляемых коммунальных услугах), выписку из домовой книги. Проверьте данные о собственнике квартиры через бесплатные онлайн-сервисы портала госуслуг или Росреестра. Это не занимает много времени, зато помогает избежать неприятностей.
Наймодателю стоит проверить у потенциального нанимателя не только паспорт, но и хотя бы еще один документ - водительское, служебное, пенсионное удостоверение, ИНН или студенческий билет и т.д., поинтересоваться местом работы/учебы или иной целью визита в регион временного проживания. В конце концов не лишним будет «прогуглить» человека, то есть поискать о нем информацию в интернете, социальных сетях. Достаточно часто для противодействия конкретным мошенникам, аферистам создаются целые форумы, где врага «знают в лицо» и предлагают конкретные меры противодействия.
Заключайте грамотно составленный, подробный договор найма, в котором так или иначе отражены все имеющие для вас значение условия.
Составление соглашения о страховом депозите или возложение обязанности на контрагента застраховать имущество и ответственность также могут помочь избежать неприятностей.
Эти нехитрые советы не панацея от мошенников, но существенно снижают риск стать их жертвами.
Аренда квартир посуточно
Будьте осторожны при перечислении предоплаты новым пользователям сайта. Для дополнительной безопасности предварительно рекомендуем запрашивать документы на объект и подтверждение заключения сделки.
Заключение договоров на подбор недвижимости от лица ЦИАН
С объявлениями на сайте ЦИАН можно ознакомиться бесплатно, они размещены в свободном доступе. Не доверяйте тем, кто представляется "филиалом" ЦИАН и предлагает сделать подборку объектов за дополнительную плату. Не заключайте договор до просмотра недвижимости и проверки документов на объект.
МОСКВА, 15 сентября — РИА Новости, Константин Балакин. Рынок аренды всегда был насыщен недобросовестными дельцами, а в кризисные и нестабильные времена, как известно, аферисты имеют свойство активизироваться. Представители риелторских компаний рассказали "РИА Недвижимость " о наиболее распространенных вариантах мошенничеств и объяснили, как не стать их жертвой.
Досрочное выселение как заработок
Довольно часто на рынке аренды встречается мошенничество с досрочным выселением арендатора из квартиры по придуманным поводам, говорит директор компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова. Бывает, что недобросовестные владельцы квартир предъявляют жильцам надуманные претензии с целью выселения съемщика, чтобы не возвращать залоговую стоимость, а порой и арендную плату за месяц.
"Мы сталкивались с ситуацией, когда владелец квартиры превратил это в заработок — он сдавал свое жилье в аренду, брал залоговую стоимость в размере месячной стоимости найма и вскоре, придумав какой-нибудь предлог, выселял жильцов", — делится опытом заместитель директора департамента аренды квартир "Инком-Недвижимость" Оксана Полякова. Залог при этом оставлял себе, затем снова подыскивал новых арендаторов, чтобы поступить также.
Также может замалчиваться реальный срок аренды, отмечает Полякова. Квартира могла быть сдана, скажем, только на три месяца, но арендатору было заявлено, что на долгий срок. А месячная арендная ставка при долгосрочном найме выше на 10-20%. По прошествии этих трех месяцев у собственника возникают "непреодолимые сложности", при которых необходимо съемную квартиру освободить.
Правило в подобных случаях одно: четко прописывать все условия проживания, сроки, права и обязанности сторон, порядок досрочного прекращения действия договора найма, советует Полякова. Закон не требует нотариального удостоверения подписей сторон при составлении договора найма квартиры: согласно статье 674 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным с момента его подписания сторонами, напоминает она.
"И главное — нельзя поддаваться на провокации собственника, если вы никаких правил, зафиксированных в договоре, не нарушали", — подчеркивает Жукова.
Удочка информагентств
До сих пор одно из самых распространенных мошенничеств на рынке аренды связано с так называемыми "информационными агентствами", указывает Жукова. Такие агентства, поясняет она, за определенную плату предоставляют потенциальному арендатору базу собственников жилья с номерами телефонов и адресами. Предлагаемое в таких списках жилье обычно или не существует, или значительно отличается по своей стоимости.
Генеральный директор агентства недвижимости "Мегаполис-Сервис Мытищи" Вера Ларионова рассказывает о недавнем случае с клиенткой их агентства, которая попалась на такую "удочку". К ним обратилась клиентка с просьбой подробнее рассмотреть варианты по аренде 1-комнатной квартиры в Мытищах. Внимательно ознакомившись с предложениями, женщина взяла паузу, так как в этот же день она нашла объявление в газете об аренде квартиры в Москве в районе Лубянки по цене аренды объекта в Мытищах.
Как не стать жертвой мошенников при аренде квартиры через сайты? Риелторы предупреждают, что в последнее время на рынке аренды участились случаи мошенничества, особенно, при поиске жилья. Сайт "РИА Недвижимость" совместно с порталом Avito и "Инком-Недвижимость" подготовили советы, как не стать жертвой обмана при аренде квартиры через сайты."Мы ничуть не удивились, когда через несколько дней вновь увидели ее в нашем агентстве", — вспоминает Ларионова. Погнавшись за "дешевым" вариантом, клиентка даже не удосужилась прочитать договор, по которому внесла оплату в сумме 20 тысяч рублей. Договор оказался на оказание информационных услуг. После его подписания в первый день она не обнаружила по указанному адресу даже дома, в котором якобы сдавалась квартира. На второй день настойчивой клиентке в агентстве был дан другой адрес. При посещении нового объекта перед потенциальным арендатором была разыграна сцена, в ходе которой якобы владелица квартиры только час назад сдала ее другим людям. Клиентка вновь вернулась в агентство и вызвала сотрудников полиции, которые нарушений в подписании договора об оказании инфоуслуг не нашли. После того как полицейские уехали, владельцы агентства вызвали охрану и выставили несостоявшуюся клиентку через черный вход.
Чтобы не столкнуться с такими проблемами, стоит остерегаться вариантов, которые предлагаются по заниженным ценам, это может оказаться удочкой агентов, советует Жукова. В первую очередь подозрения должны вызвать варианты, которые предлагаются по неадекватно низким ценам, порой они могут отличаться от рыночных на 50-70% — в таких случаях речь обычно идет о несуществующих объектах, с помощью которых агенты хотят привлечь потенциальных клиентов.
"Внимательно читайте договор аренды. Он ни в коем случае не должен быть договором на оказание информационных услуг", — рекомендует Ларионова. При этом все заверения, что это договор стандартной формы нельзя принимать во внимание, добавляет она.
По словам Жуковой, должно насторожить и предложение заключить договор и внести деньги до показа квартиры. "Оплата услуг агентства недвижимости происходит только после того, как договор найма квартиры заключен, ключи переданы, и все расчеты клиента с собственником квартиры произведены", — утверждает она. Эксперт уточняет, что ключи должны быть переданы в день, когда подписывается договор, арендаторы сразу же могут убедиться, что ключи подходят, и имеют право остаться квартире, которую арендовали. Если же собственник жилья обещает передать ключи в другой день — не стоит вносить всю сумму стоимости найма, вы можете внести в этом случае небольшую залоговую сумму.
Жертвы субаренды
Еще один вид обмана — это субаренда, продолжает Жукова. Схема проста — мошенник арендует квартиру, после чего, имея на руках поддельные документы о собственности и паспорт, представляется владельцем и сдает квартиру по привлекательной цене сразу нескольким жильцам. Он берет с каждого арендатора оплату за месяц или залоговую сумму, затем просит подождать до вселения несколько дней, чтобы якобы вывезти из квартиры свои вещи, ненужную мебель, навести порядок. В результате несколько обманутых арендаторов оказываются у закрытой двери, а настоящий владелец квартиры и не в курсе происходящего.
В качестве примера директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty Марина Шекера приводит случай, произошедший недавно со знакомым их брокера. Решив, что с поиском квартиры он прекрасно справится и сам, он по объявлению в интернете нашел себе квартиру. Встретился с риелтором и с собственником (по крайней мере, он был настолько уверен в том, что это владелец, что даже не спросил документы). Наниматель заплатил за месяц вперед, депозит и комиссию риелтору. Потом он рассказывал, что риелтор был так любезен, что после сделки показал ему район, объяснил, где какие магазины. Утром нового жильца разбудила уборщица, которая открыла дверь своим ключом и сказала, что сутки закончились и ему пора освободить помещение. Оказалось, что молодой человек снял квартиру вовсе не у собственника, а у нанимателя, снявшего квартиру, сдававшуюся посуточно. Да и сообщник его едва ли был риелтором.
Руководитель агентства недвижимости LIANA Никита Орлов рассказывает, что часто в таких ситуациях договор найма обещают заключить через некоторое время, потому что, например, приехали с работы показать квартиру, а правоустанавливающие документы случайно оставили дома. Еще вариант — псевдособственники "буквально завтра" срочно улетают в отпуск, через месяц вернутся и урегулируют формальности. Или говорят: "Я не хочу пока заключать договор, вдруг вы мне как жильцы не понравитесь, поэтому живите пока без всякого договора, а через месяц или два, если все будет нормально, и вы окажитесь чистоплотными жильцами — заключим полноценный долгосрочный договор".
Чтобы не стать жертвой таких "субарендодателей", договор найма стоит заключать только с собственником квартиры, проверяя его паспортные данные и правоустанавливающие документы, говорит Орлов. А Полякова в свою очередь предупреждает, что никогда не следует передавать в чужие руки документы на свою квартиру, даже на короткий срок. Иначе мошенники смогут подготовить поддельные документы и не только пересдать квартиру нескольким людям, но и вообще продать ее.
Пострадавшей стороной в подобных случаях являются и обманутые собственники, хоть они и не теряют деньги, как арендаторы. Поэтому при сдаче квартиры им тоже следует проявлять бдительность. "Собственника должны насторожить любые уклонения от соблюдения формальностей при составлении договора найма", — обращает внимание Полякова. Она подчеркивает, что даже если в документе не прописан запрет собственника на субаренду, то она противозаконна. Иными словами, молчание — не знак согласия. Чтобы пересдача квартиры считалась правомочной, должно быть письменное разрешение собственника на такие действия.
Чтобы обезопасить себя, владелец квартиры в договоре найма может прописать свое право с определенной периодичностью, допустим, раз в месяц посещать квартиру, чтобы получить арендную плату, проверить оплату счетов за коммунальные услуги и в целом проверить обстановку, добавляет Жукова.
Лжеагентства
Сегодня набирает популярность использование имени крупных и солидных агентств недвижимости, говорит Полякова: мошенник звонит потенциальной жертве по телефону, представляется сотрудником известной компании, предлагает выгодную сделку, но просит перевести предоплату на указанный им счет.
Выглядит эта схема также просто. Мошенники дают объявление: прекрасный объект по замечательной цене и с минимальной комиссией агентству за посреднические услуги. Наниматель звонит по указанному телефону и узнает: чтобы получить этот отличный вариант, следует внести предоплату — перевести на счет. "И арендатор платит! Это поразительно, потому что абсолютно нелогично, однако факт остается фактом", — удивляется Полякова.
В нашу компанию, продолжает она, уже поступило несколько звонков от обманутых граждан: только поняв, что никакие посреднические услуги им предоставлены не будут, они начинают искать, собственно, телефон компании и звонить туда. Выясняется, что этот "агент" не является и никогда не был сотрудником компании. "Да, люди проверяют "подлинность агента", но только после того, как он их обманул, а не перед тем как платить деньги неизвестно кому и неизвестно за что — парадокс", — вновь поражается эксперт.
В подобных ситуациях, советуют в "Инкоме", необходимо установить личность агента: проверить его документы, узнать название отделения компании, где он работает. Не поленитесь побывать в офисе компании и удостовериться, что он представляет именно ее интересы. Если на посещение нет времени, обязательно зайдите на сайт компании, найдите это отделение и позвоните по телефону, указанному на сайте, а не по тому, который вам дал агент. "Если агент требует оплаты просмотров квартиры (так как он тратится на поездки общественным транспортом), сразу откажитесь от услуг этого "сотрудника солидной компании", — предупреждают в "Инкоме".
Брат за брата
Настоящие арендодатели тоже могут быть недобросовестными, сетует Полякова. Например, рассказывает она, квартира находится в долевой собственности. Владелец доли — комнаты — сдает ее, а позже выясняется, что остальные дольщики не давали своего согласия на такую сделку. Договор признается недействительным, а квартиранта выселяют. Порой такие ситуации провоцируются самими собственниками, замечает она.
Часто встречаются варианты, когда квартиру сдают близкие родственники, продолжает Орлов. "Брату квартира досталась по наследству, ему есть, где жить, квартира пустует, а могла бы приносить ему доход. Брату некогда этим заниматься, вот я и подключился, сдаю", — такие, по его словам, встречаются объяснения. Потом приходит брат, который был не в курсе столь трепетной родственной заботы, и выселяет всех.
Или же сын сдает квартиру отца, который якобы уехал жить к родственникам на постоянной основе в Абхазию, вспоминает Орлов. Квартира пустая, возвращаться в Россию не планирует. Доверенности нет, но ведь "это мой отец", "у нас фамилии одинаковые". В конце лета отец, который мирно возился в этот период времени на грядках на дачном участке, возвращается из отпуска и, естественно, выгоняет квартирантов, поскольку ему самому надо где-то жить и сдавать квартиру он даже и не думал. Залог и предоплату при этом арендатору никто не возвращает. Сын же меняет сим-карту в телефоне и телефон "арендодателя" становится недоступен.
Другой аналогичный пример от Орлова — квартиру, собственник которой — жена, сдает в аренду ее муж. Он говорит, что жена на даче и приехать не может, поэтому квартиру показываю я, "но если хотите — можете ей позвонить, и она все подтвердит". По телефону приятный женский голос заверяет будущего арендатора, что она — жена, и у мужа есть все полномочия для заключения договора, все делается с ее согласия. Развитие событий — как и в предыдущих случаях: "Я ничего не знала и никому не разрешала сдавать наше жилье".
Чтобы не стать фигурантом таких историй, Орлов предостерегает, что при аренде жилья дело нужно иметь только с собственниками. "Чтобы застраховаться, проверяйте до подписания договора найма: вам должно быть предоставлено письменное согласие всех сособственников на аренду", — поддерживает коллегу Полякова. В свою очередь, для установления всех собственников изучайте правоустанавливающие документы на квартиру, добавляет Ларионова.
Не верьте прописке
Директор челябинского агентства недвижимости "Компания АВИТАЛЬ" Максим Пантелеев рассказывает про случай, который типичным, пожалуй, назвать нельзя, но все же такие неприятные ситуации тоже встречаются.
Компания помогала арендовать квартиру одному из своих клиентов. Арендодатели предъявили паспорт с пропиской по адресу сдаваемой в наем квартиры, но свидетельство о праве собственности не показали, сказав, что они живут в Челябинской области и все документы якобы находятся дома. "Однако когда мы заказали выписку из ЕГРП, из нее выяснили, что "арендодатели" уже три дня как не являются собственниками квартиры", — вспоминает Пантелеев.
Чуть позже, чтобы разобраться в ситуации, наши коллеги посетили сдаваемую в аренду квартиру и встретились с ее новыми хозяевами, продолжает Пантелеев. Оказалось, что по договору купли-продажи старые собственники должны были выписаться и освободить квартиру в течение двадцати дней после регистрации перехода права собственности. То есть ушлые бывшие владельцы хотели сдать уже не принадлежащую им квартиру, при этом попросив предоплату за три месяца вперед. Понятно, что затем они отбыли бы с деньгами в неизвестном направлении, а арендатора новые собственники, естественно, выселили бы сразу, как только раскрылся подлог.
"Кстати, риелторы пошли к участковому, но им сказали, что фактически мошенничества не произошло. Вот если бы бывшие владельцы квартиры с деньгами пропали, то лишь тогда правоохранительные органы смогли бы принять заявление", — рассказывает Пантелеев.
В подобных ситуациях он советует следующее: не стоит верить ни прописке, ни даже оригиналам свидетельств о праве — их легко "потерять", а для продажи получить копию в Росреестре. Старайтесь заказывать выписки из ЕГРП, содержащие самые свежие данные о собственнике жилья, которое вы намерены арендовать.
Риск стать жертвой мошенничества при съеме жилья существует всегда, независимо от того, пользуется ли арендатор услугами риэлтерского агентства или осуществляет сделку самостоятельно. В представленной статье мы подробно расскажем, какие варианты мошенничества являются самыми популярными и как нужно действовать, чтобы обезопасить себя.
○ Актуальные схемы мошенничества:
Квартирные аферисты совершенствуют свои навыки с каждым годом, поэтому следует быть крайне внимательным как при покупке недвижимости, так и при ее аренде. Ниже будут рассмотрены самые популярные схемы мошенничества, которые применяют чаще всего.
✔ Сдача квартиры в субаренду.
По закону любой квартиросъемщик вправе сдавать арендуемую жилплощадь в субаренду. Единственное условие для этого – согласие собственника. Но именно субаренду мошенники зачастую выбирают для получения незаконной выгоды, когда жертвой становятся как наниматель, который теряет деньги, так и наймодатель, жилье которого используется не по договоренности. Выглядит схема следующим образом:
- Мошенник арендует жилплощадь посуточно.
- Дает объявление о сдаче в аренду по стоимости ниже рыночной.
- При появлении потенциальных квартиросъемщиков показывает поддельные документы.
- Берет залог и месячную оплату. Далее возможны два варианты развития событий:
- Клиент заселяется, но его уже через сутки выселяет собственник жилья, не подозревающий о долгосрочном найме.
- У клиента берут деньги и объясняют, что для заселения необходимо несколько дней на подготовку жилья и обещают позвонить. В этом случае жертв может быть несколько.
Чтобы обезопасить себя от подобного развития событий, следует крайне тщательно проверять документы и настаивать на заключении договора. Попросите копии правоустанавливающих документов и сверьте информацию, представленную в них с Росреестром. Не стесняйтесь задавать как можно больше вопросов, даже самый искушенный мошенник не может бесконечно говорить неправду.
✔ Ремонт вместо оплаты.
В этом случае жертвой мошенничества становится наймодатель, которому в настойчивой форме предлагают сделать ремонт в счет арендной платы. Мотивируют это, как правило, состоянием санузла либо кухни. Хозяин, соглашаясь с непрезентабельным видом квартиры и думая о возможности в будущем легче находить квартиросъемщиков соглашается. В итоге, ремонт затягивается на неопределенное время, арендодатель не видит ни результатов ремонта, ни арендной платы. В результате он выселяет жильцов и, вполне возможно, обнаруживает, помимо несделанного ремонта, значительное ухудшение состояния жилплощади.
Подобной схемой могут пользоваться и арендодатели. Они договариваются о ремонте за счет жильца, но как только он закончен, поднимают оплату в несколько раз либо просто выселяют под надуманным предлогом.
Чтобы не стать жертвой такого варианта мошенничества, нужно обязательно заключать договор аренды. Если стороны договариваются о ремонте в счет оплаты, этот пункт должен быть обязательно включен в соглашение с подробным описанием, кто ремонтирует и какой максимальный срок ремонтных работ.
✔ Получение правоустанавливающих документов.
В этом случае квартиросъемщик под любыми предлогами берет оригиналы правоустанавливающих документов. Как правило, провернуть такое легче с пожилыми собственниками, которые отличаются излишней доверчивостью. После получения документов мошенник (как правило, их несколько) быстро проворачивает сделку купли-продажи и исчезает с полученными деньгами.
Жертвой в данном случае становится доверчивый арендодатель, который вместо получения арендной платы лишается жилплощади. Такой вариант аферы имеет более глобальные масштабы, чем получение прибыли от аренды и классифицируется как деяние, совершенное организованной группой лиц.
Чтобы избежать такого развития событий, нельзя никому давать на руки оригиналы правоустанавливающих документов ни по каким предлогом. Даже если в данный момент у вас нет возможности отксерить их, а квартиросъемщик предлагает это сделать, дойдя до ближайшего пункта, ни в коем случае нельзя соглашаться.
✔ Продажа арендованного жилья.
Жертвой при данной схеме, когда происходит сдача в аренду жилья, находящего в процессе продажи, является квартиросъемщик,. При этом арендодатель, как правило, требует оплатить проживание на несколько месяцев вперед, забывая упомянуть о процедуре продажи. В итоге, квартирант живет несколько дней или недель, до момента появления покупателей, после чего его благополучно выселяют.
Чтобы обезопасить себя от подобного развития событий, очень важно заключить договор аренды, в котором будет подробно расписан срок аренды. Также любая передача денег должна проходить исключительно с оформлением расписки.
✔ Сделка с ненадлежащим лицом.
Жертва подобного мошенничества – квартиросъемщик. Поэтому если вам не представляют правоустанавливающие документы на жилплощадь, стоит насторожиться. Даже если это объясняется тем, что квартира оформлена на престарелого родственника либо брата, находящегося в командировке заграницей, не стоит заключать сделку. Скорее всего, очень быстро появится тот самый престарелый родственник либо брат, неожиданно прилетевший домой, и попросит срочно освободить жилье.
Поэтому при малейшем отказе от демонстрации правоустанавливающих документов нужно еще раз подумать, прежде чем передавать деньги за съем квартиры.
✔ Выселение по надуманным основаниям.
Здесь жертва – арендатор. После того, как он передает оплату за проживание на несколько месяцев вперед, хозяин начинает находить причины для его выселения. Это могут быть жалобы от соседей (скорее всего, надуманные), порча имуществ и т.д. В итоге, спустя определенное количество времени (до истечения оплаченного срока) его просят освободить жилье. Полученные авансом деньги идут в счет компенсации за моральный и материальный ущерб.
Избежать такого можно, составив правильный договор аренды с приложением акта приема-передачи имущества и описью вещей.
✔ Смена замков.
Жертвой такой схемы является квартиросъемщик, у которого берут оплату на несколько месяцев вперед и отдают ключи от жилья. Приехав, он обнаруживает, что они не открывают замок, а хозяин, получивший деньги, утверждает, что впервые видит его.
Чтобы не попасться на удочку мошенников, заключайте договор и отдавайте деньги исключительно под расписку с указанием основания, на котором передаются финансы.
✔ Подложные агентства.
При такой схеме мошенничества в роли жертвы выступает арендатор. В подложном агентстве недвижимости ему предлагают приобрести список потенциальных арендодателей, гарантируя получение подходящего варианта. Стоимость такого списка, как правило, равняется месячной арендной плате либо превышает ее. Для большей убедительности риэлторы могут назначать при квартиросъемщике встречи с несуществующими арендодателями.
Обман выясняется, когда по купленному списку не получается найти ни одного арендодателя. Чтобы не стать жертвой такой схемы, не стоит соглашаться ни на какие дополнительные услуги агентств недвижимости. Их обязанность найти жилье для клиента, устроив встречу с хозяином квартиры, а любые другие предложения должны вызывать настороженность.
✔ Квартира в залоге у банка.
Здесь также жертвой является квартиросъемщик, который заселяется в квартиру, находящуюся в банковском залоге по причине долгов либо ипотечного кредита. В подобном случае необходимо разрешение банка на аренду и если его нет (в случаях с мошенничеством), то арендатора могут выселить судебные приставы. Вернуть внесенные за съем деньги можно только при наличии договора аренды и расписки о переданных финансах.
